Судова практика у спорах щодо визнання договору оренди землі недійсним досить поширена. Як відомо, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним. Перелік істотних умов договору оренди землі передбачений у ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Для визнання договору оренди недійсним суд встановлює, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси сторін договору. Якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода однієї із сторін з умовою договору не може бути підставою для визнання її прав порушеними та визнання договору недійсним.

Від того, яким чином сторони пропишуть умови договору оренди землі, багато що залежить. Оскільки при виявленні тої чи іншої неясності у договорі, що дасть можливість трактувати її на власний розсуд, можна визнати такий договір недійсним. На це звернув увагу Верховний Суд у справі №282/422/20 від 28.10.2021 р. за позовом особи про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною.

Позовна заява мотивована тим, що сторони 2005 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав в оренду строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 2,3301 га та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Позивач та відповідач 15 лютого 2010 року уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди продовжено до 1 березня 2020 року.

2019 року сторонами підписано додаткову угоду до договору оренди землі в якій не були погоджені істотні умови договору оренди, а саме: не чітко визначений відсотковий розмір орендної плати - «понад 3 %», який, у свою чергу, пов’язаний з розміром грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, грошова оцінка земельної ділянки не зазначена у цій угоді.

Відповідно, одна із сторін просить визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди землі.

Рішенням районного суду позов задоволено частково. Визнано недійсною додаткову угоду до договору оренди землі на земельну ділянку площею 2,3301 га.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що зазначений у п. 4.1 додаткової угоди від 14 серпня 2019 року розмір орендної плати - «понад 3 %», є незрозумілим та не є чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто з указаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам ЗУ «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови, як розмір орендної плати. Оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, передбачених ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною.

Житомирський апеляційний суд залишив рішення першої інстанції без змін. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що зміст спірної угоди свідчить про те, що визначений у п. 4.1 розмір орендної плати «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням ЗУ «Про оренду землі», що, у свою чергу, є підставою для визнання цієї угоди недійсною. Положення угоди щодо визначення орендної плати у розмірі «понад 3 %» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі відповідача, внаслідок чого орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.

Не погоджуючись із рішеннями першої та апеляційної інстанцій ПСП оскаржило їх до Верховного Суду.

Касаційна скарга мотивована тим, що у справі про визнання недійсним додаткового договору оренди землі суди повинені були виходити з принципу свободи договору, викладеному в ст.627 ЦКУ, згідно з якою сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору, тому, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуд і жодних норм закону порушено не було.

Позивачем не наведено та не надано жодних доказів, у чому полягає порушення його прав внаслідок зазначення у тексті договору розміру орендної плати «понад 3 % від нормативної грошової оцінки». Позивач отримував орендну плату без заперечень. Незазначення в додатковій угоді розміру нормативної грошової оцінки землі не є підставою для визнання договору недійсним. Суди не встановили, у чому полягало порушення прав позивача, на що саме розраховував останній при укладенні оспорюваного правочину.

Верховний Суд погодився з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій та зазначив таке.

Предметом спору у цій справі є визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною з підстав відсутності істотної умови, – нормативної грошової оцінки, та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати, що унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати. Відповідно до ст.15  ЗУ «Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у ньому істотної умови, суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі умов, передбачених ст.15 ЗУ «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Установивши відсутність у змісті додаткової угоди розміру орендної плати, який, не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати, суди дійшли обґрунтованих висновків про визнання додаткової угоди недійсною. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 282/180/20, від 20 вересня 2021 року у справі № 506/132/20.

Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що, виклавши у договорі розмір орендної плати - «понад 3 %», сторони діяли на власний розсуди і жодних норм закону порушено не було, оскільки відповідач як юридична особа - орендар не повинен включати у договори умови, які є несправедливими та всупереч принципу добросовісності мають наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду фізичної особи орендодавця. Разом з тим, суди встановили, що вказана умова суперечить вимогам ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі».